이주자택지 전매제한
이주자택지하면 떠오르는 것이 딱지거래다. 전매제한이 생기면서, 예전에 딱지거래(분양권 받기 전에 거래) 했던 사람들이 소송을 내서 무효라는 판결이 나면서 문제가 되었던 사건이 있었다. 지금은 물론 이주자택지 분양권 거래는 불법이라서 형사처벌 대상이다. 예외적으로 등기하기 전에, 분양계약을 통해서 분양권을 받은 다음에 사업시행자의 동의를 얻는 조건으로 1회에 한해서 전매가 가능하다. 공공택지개발이니 사업시행자는 LH가 될 것이다.
이주자택지 양도소득세와 비사업용 토지
이주자택지 분양권을 취득한 다음 1회에 한해서 전매가 가능하다고 했는데, 아파트 분양권 거래와 마찬가지로 60~70%를 양도소득세로 납부해야 한다. 5억 정도 프리미엄을 붙여서 거래한다고 해도, 세금을 빼면 실제 수익은 2억 이하가 된다. 그러면, 소유권 이전 등기를 한 다음에 양도를 하면 어떻게 될까? 토지의 보유기간이 2년 미만이면, 마찬가지로 60~70%의 양도소득세가 발생한다. 그러면, 2년이 지난 뒤에 양도를 하면 되지 않을까? 건물을 짓고 나서 양도를 하는 것은 상관이 없지만, 건물 없이 토지만 매매한다고 하면 비사업용토지 판정이 되어 기본 세율에 10%가 추가된다.
공익사업의 시행자로부터 이주자택지를 공급받는 계약을 원 계약자로부터 승계 받아 남은 중도금과 잔금을 모두 납부하고, 해당 사업지구의 준공 이후에 해당 토지를 취득하는 소유권이전등기를 한 경우로서 토지의 매매대금을 청산한 시점에 이미 해당 토지의 사용ㆍ수익이 가능한 경우 토지의 취득시기는 토지매매대금의 잔금 청산일이 되는 것이며, 토지의 사용ㆍ수익이 실제 가능한지 여부는 사실 판단할 사항입니다.
'잔금지급 일’ 에 토지사용이 불가능한 경우에는 ‘잔금지급일' 에도 불구하고, 당해 토지사용가능시기(일)를 그 ‘취득이 가능한 날'로 보아야 할 것임.(국세청 상담내역)
「도시개발법」 제9조의 도시개발구역지정 고시일부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘비사업용 토지에서 제외되는 기간’으로 보는 것입니다. 이 경우, “건축이 가능하게 된 날”은 일반적으로는 공사완료공고일로 보는 것이나 해당 토지별로 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날을 말하는 것이므로 귀 사례의 건축이 가능한 날에 대하여 사업시행자 등에 사실관계를 확인하여 판단하여야 할 것으로 사료됩니다.(국세청 상담내역)
일단 위의 양도소득세의 기준인 토지의 취득 기준일에 대해서 알아본다면, 토지매매대금 완납 시기와 토지사용가능시기 중에서 늦은 것을 기준으로 하면 된다. 비사업용의 경우도 비슷한데, '건축이 가능하게 된 날'이란 표현을 사용했지만, 매매대금을 완납하고, 사용이 가능한 시점부터 2년까지만 사업용토지로 적용된다. 건축물이 없으면, 2년 전/후 상관없이 양도세 폭탄을 맞게 된다. 역시 세법은 빈틈이 없다. 이주자택지를 주택을 짓기 전에 처분하려면, 세금으로 60~70% 낼 생각을 해야 한다.
만약에 지분을 2년에 걸쳐서 양도하면 어떻게 될까? 예를 들어, 12월에 토지 지분의 절반을 양도하고, 다음해 1월에 남은 절반을 양도하는 분할 매도를 하면, 양도세가 감면될까? 조세심판에 따르면, 실질적인 하나의 거래로 판단하여, 양도세 감면이 되지 않는다고 한다. 특별한 사유가 없다면, 하나의 필지를 여러 사람이 아닌 한 사람에게 몇 년에 걸쳐서 양도하는 것은 문제가 될 소지가 높다.
1필지의 토지를 과세시간을 달리하여 2분의1 지분씩 2회로 나누어 양도한 것을 그 실질이 하나의 거래에 해당하는 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부
조세심판원 조세심판 | 조심2020광8030 | 양도 | 2021-04-12
[결정요지]
청구인은 누진세율을 피하기 위한 목적 외에 지분을 분할하여 양도할 다른 뚜렷한 목적에 대해 별다른 소명을 하지 못하는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가 「국세기본법」제14조 제2항 및 제3항에 따라 그 실질이 하나인 거래에 해당한다고 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.