이주자택지 관련 내용 1탄(대상자, 토지 취득세, 주택 취득세)

나중에 내가 보려고 정리하는 글이다. 현재 3기 신도시 중 부천역곡지구 보상가 발표가 얼마 남지 않았다. 이 시점에서 부모님이 현재 보상지구 안에 거주 중이어서, 이주자택지 대상자가 될 수 있다.

 

 

일단 이주자택지 대상자가 되기 위해서는,

1) 보상지구 안에 집이 있고, 실제로 거주해야 한다.
2) 살고 있는 집이 불법건축물이나 임시주택이 아닌 정상적인 주택이어야 한다. 다만, 1970년대 이전에 지어진 주택은 건축물대장이 없는 무허가 주택으로 나오는 경우가 많은데, 이 경우에는 '주택분 재산세'를 납입하고 있는 것으로 증명이 가능하다.
3) 협의 수용 대상자가 되어야 한다. 이 말은 즉슨, 재결이나 이의신청, 행정소송을 거치지 않고, 나오는 보상가 대로 받아야 한다는 말이다. 행정소송까지 가는 경우, 보통  보상가의 10% 정도 더 받을 수 있다.(재결 2~3%, 이의신청 2~3%, 행정소송 5% 정도) 보상가의 10%와 이주자택지 중에 선택해야 한다는 말인데, 보상가 20억 미만인 경우는 보통 이주자택지를 선택한다. 그 이상인 경우나 급하게 돈이 필요한 경우를 제외하고는, 거의 이주자택지를 받는 경우가 많다. 협의 수용 대상자가 아니어도, 2 순위로 이주자택지를 받을 수 있다. 협의 수용 대상자인 1순위에서 미달이 나면 2순위까지 기회가 가기는 하는데, 1순위에 비해서 위치가 안 좋은 경우가 대부분이라서 선호도가 떨어진다. 참고로 협의 수용하지 않아도 이주자주택은 선택할 수 있다.

 
협의 수용이 되었다고 해서 무조건 받을 수 있는 것은 아니고, 추첨을 통해서 필지를 받아야 한다. 누구나 좋은 자리를 원하므로, 공평하게 추첨을 통해서 선택할 수 있는 것이다. 신청자가 많을 경우, 협의 수용해서 돈도 덜 받고, 이주자택지도 못 받을 수 있는 최악의 시나리오가 가능하다. 보상가 협의 기간 이후에 이주자택지 추첨 기간이 있어서, LH에서 최대한 보상금을 적게 주기 위해서 이러한 방법을 채택한 거 같다. 

이주자택지 취득세

이주자택지 취득세는 어떻게 계산할까? 기본적인 토지의 취득세는 4.6%(취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%)다. 입찰방식을 통해서 남는 이주자택지를 분양받았다면, 일반적인 토지의 취득세와 같은 4.6%를 내면 된다. 토지수용으로 이주자택지를 받는 경우에는 얼마나 내야 할까? LH 보상정보에 관련 정보가 나와 있는데, 아래의 조건을 만족한다면 취득세 및 농어촌특별세가 비과세이다.

보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내(직접 경작할 목적으로 취득하는 농지의 경우 2년 이내)에 이를 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등(이주자택지 포함)을 취득한 때 (건축 중인 주거용 부동산을 분양받은 경우에는 분양계약을 체결한 때)
단, 새로 취득한 부동산 가액의 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하는 경우 그 초과액에 대해서는 취득세가 부과되며 부재부동산 소유자 등의 경우에도 부과됨

이주자택지 포함이라고 LH에 나와 있으므로, 취득세 및 농어촌특별세는 비과세로 내지 않아도 된다. 지방교육세는 취득세가 비과세라서 마찬가지로 비과세가 아닐까 생각한다.

이주자택지를 받아서 대금을 완납하고, 등기 이전이 된 다음에는 건물을 짓게 된다. 그러면, 그 건물의 취득세는 어떻게 계산을 할까? 보상금 마지막 지급일로부터 1년 안에 건물을 신축한다면, 취등록세가 면제가 가능할 것으로 생각한다. 상식적으로 보면, 집과 집이 속한 토지를 한 번에 수용당해서 없어졌는데, 토지만 비과세면 형평성에 어긋난 것이 아닐까?

그런데, 통상 이주자택지 취득하고 토지 사용 가능 시기는 1년이 넘어간다. 이주자택지 당첨이 되고, 잔금을 완납한다고 해서 바로 등기 이전이 되는 것도 아니고, 해당 토지가 사용 가능한 상태가 되기 위해서는, 일단 수용절차가 마무리되고 어느 정도 공사가 진행되어서 필지가 나누어져야 한다. LH 사정으로 1년이 넘어간 시점에서 건축이 가능한 상태가 되는데, 법적으로는 신축한 주택에 대해서 취득세가 부과된다. 국가에서 집을 허물어서, 새 집을 장만하는데 취득세를 내야 하는 상황이 벌어진다. 법의 허점이 아닌가 생각이 된다. 자세한 사항은 국세청에 물어볼 예정이다.
->  LH 문의 결과, 이주자택지의 주택도 1년 내 건축하면, 취득세 면제가 가능하다고 한다. 아래는 관련 내용이다. 참고로 보상금 내에서 취득하는 모든 토지는 개수와 상관없이 1년의 기간 동안에는 취득세가 비과세이다. 

「지방세특례제한법」제73조 제1항에 의하면 관계 법령에 따라 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일 또는 해당 사업인정 고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을 말한다)부터 1년 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득하였을 때에는 그 취득에 대한 취득세를 면제한다고 규정하고 있다.

이주자택지 주택 취득세

이주자택지에 건축하는 주택에 대해서는 취득세가 부과된다. 얼마나 내야 할까? 먼저, 이주자택지에 지을 수 있는 주택은 다가구주택으로, 1층에는 상가가 들어간다. 다가구 주택은 3층 이하로 건축이 가능하기 때문에, 상가를 제외한 주거공간이 2~4층으로 들어간다. 그래서 이주자택지 위에 있는 건물들이 4층으로 일정한 것도 이 이유이다. 

취득세는 건축물 금액의 2.8%를 내야 하며, 교육세 0.16%가 추가된다. 여기에, 주택 면적을 기준으로 85m2 미만에는 농어촌 특별세(0.2%)가 부과되지 않는데, 이주자택지에 짓는 건물은 보통 4층에 바닥면적만으로도 40평이 넘어간다. 이주자택지에 주택을 짓는다면, 2.8+0.16+0.2 = 3.16%,취득 시 총 3.16%의 세금을 내야 한다.(공사 가능 기간 후 1년이 넘아가는 경우)

그렇다면, 신축 주택의 가격은 무엇을 기준으로 해야 할까? 국토부에서 매년 고시하는 표준건축비나 공사계약금액을 기준으로 하면 된다. 보통 표준건축비가 낮게 나온다고 해서 평당 표준건축비에 면적을 곱해서 산출한다. 예를 들어, 80평 이주자택지에 건폐율 60%, 용적률 180%로 계산하면, 건물이 최대로 가질 수 있는 연면적은 80X1.8=144평이다. 2021년 기준 평당 표준건축비가 약 670만원으로 나와 있는데, 670만원X144평=9억6480만원이 나온다? 뭔가 이상하다.  보통 평당 공사금액을 500~600만원 정도로 잡는다고 알고 있는데, 500만원X144평=7억2천만원? 차이가 많이 나지는 않는다. 생각보다 건축비가 많이 들어서 다시 생각해 보아야겠다. 다음 편에서는 이주자택지 양도와 전매제한, 증여/상속 시 발생하는 세금 등에 대해서 작성해 보겠다.